第二子が生まれるから、そろそろマイホームを…
でも、住宅展示場のキラキラしたモデルハウスと現実の予算とのギャップに、
「何かを諦めなきゃいけないのかな…」って、自分を責めていませんか？
ねぇ、高橋さん。そう思ってるの、高橋さんだけじゃないからね。私も大家として、たくさんの家族の「家づくり」を一番近くで見てきたから、その気持ち、痛いほどよくわかるんです。奥様の希望である「吹き抜け」や「アイランドキッチン」を叶えてあげたいのに、見積もりを見て青ざめる…なんて話、もう聞き飽きるくらい聞いてきたからね。
ネットで「注文住宅 35坪 総額」とか「坪単価」で検索すると、色々な情報が出てくるけど、結局どこまでが本当で、どこまでが広告なのか、正直よく分からないって思うでしょ？「うちも、そのくらいの坪単価で建てられるのかな？」なんて期待しちゃうけど、実際に話を聞きに行ったら全然違うなんてことも、結構あるんですよね。
「家は建てて終わりじゃない。そこからが家族の歴史のスタート」だと、私はずっと思っています。見栄を張るためのお金は削っていい。浮いた予算を「家族の思い出作り」や「将来の安心」に回せるような、真に賢い家づくりの知恵を、今日は高橋さんに届けたいんです。
今日、このブログを読めば、あなたはもう、漠然とした不安に悩むことはありません。実際に家を建てた人が直面するリアルな費用と、それを乗り越えるための具体的な知恵を、私の経験を交えながら、親戚のおじさんのような温かい気持ちで、ぜんぶお話ししますね。
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「坪単価」って、正直どこまで信用できるの？
よくネットで「坪単価○○万円で家が建つ！」みたいな情報、見かけますよね。あれ、見た瞬間は「お、意外と安く建てられるかも？」って、ちょっと期待しちゃいません？ でも、その後に続く「いや、よく分からんけども。」っていうモヤモヤ、正直ありませんか？
結論からいうと、ネット上の坪単価は、鵜呑みにしない方がいいです。
なぜかって？ 例えるなら、家づくりって、水面に浮かぶ氷山とよく似てるんです。
ネットで書かれている「坪単価」は、実は水面から顔を出している、ほんのちっちゃな氷山の一角に過ぎません。
そのほとんどは、水面下に隠された巨大な部分…つまり、「建物本体価格」以外にかかる様々な費用なんですよね。
私が長年大家をやってきて、色々なハウスメーカーや工務店、そして入居者さんの家づくりを見てきたからわかるんですが、この「坪単価」という言葉、会社によって定義がバラバラなんです。
- ある会社は、本当に建物の「最低限の躯体」と「基本的な設備」だけを含んでいる。
- 別の会社は、多少の付帯工事や最低限の外構も入っている。
なんてことが、ざらにあります。だから、複数の会社の坪単価を比較しても、まるで違うリンゴとミカンを比べているようなものなんです。
以前、私の物件に住んでいた若いご夫婦が、「この坪単価なら、あと200万円くらいで理想の家が建つと思ってたのに、見積もり見たら全然違って…」と、本当にがっかりしていたことがありました。それって、広告戦略の「アンカリング効果」に引っ張られちゃってるってことなんだよね。最初に安価な情報を見てしまうと、それが基準になっちゃって、後の高い見積もりが余計に高く感じちゃう。
「なんだかんだで、いい人ですよね。」って思われがちだけど、家づくりでは「良い人」でいるだけじゃダメ。業者さんの言うことを全部鵜呑みにするのではなく、「何が含まれていて、何が含まれていないのか」を、ちゃんと自分の目で確かめることが、すごく大切なんです。
土地なし35坪の注文住宅、リアルな「総額」と「内訳」はこれだ！
ですよね、お待たせしました。結局、いくらかかるんだよ！って話ですよね。
では、ズバリ結論から。土地から購入して、一般的な35坪の注文住宅を建てる場合のリアルな総額は…
ズバリ、約4,000万円～6,000万円くらいを見ておくと安心です。
いやいや、それはちょっと盛りすぎじゃない？って思うかもしれないけど、これは土地代と建物本体価格、そして見落としがちな付帯工事費や諸費用を全部ひっくるめた、かなり現実的な数字なんです。もちろん、土地の価格や建物のグレード、選ぶ設備によって大きく変動します。
これだけ聞くと、何が良いの？って思うかもしれませんが、家づくりって、車を買う感覚とすごく似ているんです。
車の「車両本体価格」だけ見て予算を立てる人はいないですよね？ オプション、諸費用、税金、保険、ガソリン代まで含めて、初めて「この車が買えるか」判断する。家も全く同じなんです。
じゃあ、その内訳を見ていきましょう。
内訳１：土地購入費（全体の約30%～50%を占めることも！）
土地から探す高橋さんにとって、まず一番大きな割合を占めるのがここですよね。
- 土地代本体：これは地域によって本当にピンキリです。都心部なら数千万円、郊外なら1,000万円台から、と幅が広すぎるので一概には言えませんが、総額に最も影響します。
- 不動産仲介手数料：土地代の「3%＋6万円＋消費税」がかかるのが一般的です。例えば3,000万円の土地なら、約105万円。結構大きいですよね。
- 登記費用：土地の所有権を自分に移すための費用です。司法書士への報酬と登録免許税がかかります。数十万円くらいみておくといいでしょう。
- 不動産取得税：土地の取得後にかかる税金です。特例措置もあるので、確認が必要です。
正直、この土地代で総額の半分くらいを占めることも珍しくありません。「うっなるほど。痛いところ突いてくるね。」って声が聞こえてきそうですが、ここが一番重要なんです。
内訳２：建物本体価格（35坪の目安：約2,100万円～3,500万円）
ここが、皆さんが一番気になる「坪単価」が関わってくる部分です。
一般的に、ローコスト住宅で坪60万円～80万円、ミドルコスト帯で坪80万円～100万円くらいが目安とされます。
なので、35坪で計算すると…
- 坪60万円の場合：35坪 × 60万円 = 2,100万円
- 坪100万円の場合：35坪 × 100万円 = 3,500万円
あれ、ネットで見た坪単価より高くない？って思ったでしょ？ そうなんです。先ほども言ったように、この「建物本体価格」も、どこまで含まれているかによって大きく変わります。
例えば、水回り（キッチン、お風呂、トイレ、洗面台）のグレードを上げたり、床暖房、太陽光発電、高性能な断熱材など、オプションを追加すると、あっという間に金額は跳ね上がります。
私の賃貸物件でもそうでしたが、新築時に豪華なキッチンを入れたからといって、入居者さんの満足度が爆上がりするわけじゃないんです。それよりも、「家族で並んで料理ができる広さ」や「動線の良さ」の方が、「この家、本当に住みやすい！」って、長く愛される秘訣だったりするんですよね。
内訳３：付帯工事費（意外とデカい！見落とされがちで約300万円～800万円）
これ、本当に「隠れた出費」として、予算オーバーの原因になりやすい項目です。
「ほんと、根っからの優しい人だなぁ。」って言われそうだけど、ここは厳しく言わせてもらうね。ここを見落としちゃうと、後で青ざめるから、しっかり覚えておいてほしいんです。
- 地盤改良費：土地の地盤が弱い場合、建物を建てる前に地盤を強くする工事が必要です。これ、調査しないとわからないので、事前にある程度の予算を組んでおくべき。100万円～300万円、悪いとそれ以上かかることも。
- 外構工事費：駐車場、アプローチ、庭、フェンス、ポストなど。これ、建物が建ってから「やっぱり必要だよね」となるパターンが多い。最低でも100万円～300万円は見ておきましょう。凝れば青天井です。
- 給排水・電気・ガス引込工事：土地に水道管や電気線が来ていない場合、道路から引き込む工事が必要です。これも数十万円～100万円以上かかることがあります。
- 既存建物の解体費：もし購入する土地に古い家が建っている場合、その解体費用がかかります。これも広さや構造によって数百万円かかることも。
- その他：エアコン設置、照明器具、カーテンレール、アンテナ工事など、意外と初期費用で必要なものがたくさんあります。
ほら、どうですか？ ここまでで、もう数百万円単位の出費が見えてくるでしょ？ ほんと、ただの良いヤツって思われてるかもだけど、このあたりは住宅会社が見積もりの最初から詳しく出してくれないことも多いから、注意が必要です。
内訳４：諸費用（隠れた出費に注意！約200万円～500万円）
最後の内訳は、各種手続きにかかる費用や税金など、目には見えないけれど確実にかかるお金です。
海外旅行の計画で、航空券代だけ見て計画を立てる人はいないですよね。宿泊費、食費、現地交通費、観光費、お土産代まで細かく計算して初めて旅の総額が見える。家も全く同じなんです。
- 住宅ローン関係費用：事務手数料、保証料、団体信用生命保険料など。金融機関によって異なりますが、数十万円かかることが多いです。
- 火災保険料・地震保険料：住宅ローンを組む際に加入が必須となるケースが多いです。建物の構造や地域、補償内容で変わります。
- 登記費用（建物）：建物を建てた際の保存登記や抵当権設定登記にかかる費用です。司法書士報酬と登録免許税。
- 印紙税：建築請負契約書や金銭消費貸借契約書に貼る印紙代です。
- 固定資産税・都市計画税：引き渡し時期によっては、その年度分の税金を精算して支払う必要があります。
- 引っ越し費用：意外と忘れがちですが、これも数万円～数十万円かかります。
- 仮住まい費用：土地探しから建設期間中、賃貸に住む場合の家賃なども考慮しておきましょう。
「なかなか核心ついてきますね～。」って言われるかもしれないけど、これらの費用も無視できない金額になりますよね。これらを合計すると、ざっと200万円～500万円は見ておくべきです。
諦めないで！予算内で「最高の笑顔」が生まれる家を建てるための知恵
ここまで聞いて、「やっぱり夢のマイホームは遠いな…」って、ちょっと落ち込んじゃった高橋さんもいるかもしれませんね。でも、安心してください。私が伝えたいのは、「諦める」ことじゃないんです。
「諦めるのではなく、工夫で叶える方法がある」ってこと。
大家として、たくさんの家族が住まいに抱く「本音」を見てきたからこそ、自信を持って言えます。高い素材を使わなくても、センスの良い空間は作れるんです。
知恵１：見栄より「暮らしの質」を優先する選択
奥様が希望する「吹き抜け」や「アイランドキッチン」。すごく素敵な夢ですよね。でも、それが予算を大きく圧迫するなら、本当に必要なのか、一度冷静に考えてみましょう。
例えば、豪華なアイランドキッチンじゃなくても、「家族で並んで料理ができる広さ」があれば、それは十分幸せなキッチンじゃないですか？ 私の入居者さんの中には、「L字型のキッチンにしたけど、子供と一緒に作業台を囲んでお菓子作りができるのが最高！」って、すごく喜んでいたご家族もいましたよ。高いキッチンセットよりも、そこから生まれる「家族の思い出」の方が、ずっと価値があるんです。
吹き抜けも、採光や通風の工夫次第で、吹き抜けがなくても十分開放感のある空間は作れます。例えば、天井を少し高くしたり、窓の配置を工夫したりするだけでも、部屋の印象はガラッと変わります。
見栄を張るためのお金は、削っていいんです。その分を、家族旅行の費用に回したり、お子さんの教育費に貯めておいたりする方が、ずっと賢い選択だと思いませんか？
知恵２：デザイン性とコストを両立させる「工夫」
「高い素材を使わなくても、センスの良い空間は作れる」これは私のリノベーション経験から、強く言えることです。
- シンプルな形状を追求する：複雑な凹凸が多い外観は、その分、工事の手間も材料費もかかります。シンプルで美しい四角い箱型の家は、コストを抑えつつ、モダンでおしゃれに見せることも可能です。
- 素材選びにメリハリを：すべての素材を最高級にする必要はありません。例えば、リビングの壁の一部だけアクセントクロスで高級感を出し、他の部分はシンプルな塗り壁や量産クロスにする。照明器具も、目立つ場所はデザイン性の高いものを、それ以外はシンプルなダウンライトにする、など、予算をかける場所と抑える場所を明確にしましょう。
- 「セミオーダー」や「規格住宅」も視野に：ゼロからすべてをオーダーするのではなく、ある程度プランや素材が決まっている「セミオーダー住宅」や「規格住宅」を選ぶのも、コストを抑えつつデザイン性を追求できる賢い選択です。
私がリノベーションした古いアパートでも、壁紙や床材を工夫したり、おしゃれな照明を一つ加えるだけで、「築年数が古いのに、まるで新築みたい！」って、入居者さんからすごく喜ばれたことがあります。知恵と工夫で、いくらでも素敵な空間は作れるんです。
知恵３：信頼できる「伴走者」を見つける
家づくりは、人生の一大イベント。だからこそ、信頼できるパートナーを見つけることが何よりも重要です。
ハウスメーカーや工務店を選ぶ際は、「見積もりの透明性」をしっかりチェックしてください。最初から付帯工事や諸費用まで、ある程度網羅した概算見積もりを出してくれる会社は、信頼できます。逆に、建物本体価格だけを強調し、その他の費用を曖昧にする会社は、後でトラブルになる可能性が高いです。
そして何より、担当者との相性。私の大家としての経験から言うと、本当に良い担当者っていうのは、こちらの要望をただ聞くだけじゃなくて、「長期的に見たら、ここはこうした方がいいですよ」とか「この設備は、数年後にはこうなりますよ」って、ちゃんとオーナー目線でアドバイスしてくれる人なんです。
「家は建てて終わりじゃない。そこからが家族の歴史のスタート」という、長期的な視点に立って、あなたの家族の幸せを一緒に考えてくれる「伴走者」を見つけることが、成功への一番の近道です。
あなたの「安心」を掴むための次のステップ
高橋さん、ここまで読んで、少しは肩の荷が下りたでしょうか？ 漠然とした不安が、少しでも具体的な見通しに変わっていたら、私も嬉しいな。
今日の話は、あくまで一般的な相場や私の経験に基づく知恵です。あなたの理想の家を建てるためには、ここからがスタートなんですよ。
次のステップとして、ぜひ以下のことを試してみてください。
- 複数のハウスメーカー・工務店から概算見積もりを取る：その際、建物本体価格だけでなく、付帯工事や諸費用もどこまで含めるかを明確に伝えてください。
- ファイナンシャルプランナー（FP）に相談する：家計全体を見て、最適な住宅ローンの組み方や、将来のライフプランを見据えた資金計画を立ててもらいましょう。
- 「これだけは譲れない」と「ここは妥協できる」を家族で話し合う：優先順位を明確にすることで、予算内で理想に近づける方法が見つかります。
家は、家族が毎日を過ごし、思い出を育む場所です。見栄を張るためではなく、家族が笑顔で、ずっと幸せに暮らせるための家づくりを、ぜひ実現してほしいと心から願っています。
まとめ：今日、これだけは覚えて帰ってね！
「いや、よく分からんけども。」ってならないように、今日、一番伝えたかったことをギュッとまとめますね。
- ネットの「坪単価」は氷山の一角：建物本体価格だけでなく、土地代、付帯工事費、諸費用まで含めた「総額」で考える癖をつけよう。
- 35坪・土地なしの総額目安は4,000万円～6,000万円：これを基準に、地域や設備グレードで調整するイメージを持つと安心。
- 見栄より「暮らしの質」：豪華な設備より、家族の笑顔が生まれる工夫が、ずっと長く満足できる家になる。
- 信頼できる「伴走者」探しが最重要：見積もりを透明に出し、長期的な視点でアドバイスしてくれる会社・担当者を選ぼう。
一つでも「お？」と思えるものがあったら、ぜひ今日から、家族で話し合ったり、情報収集を始めてみてください。
あなたの家づくりが、家族にとって最高の「思い出作り」となることを、心から応援しています！
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