家族の笑顔のために、最高の家を建てたい。
でも、住宅展示場で見た夢と、現実の予算のギャップに苦しんでいませんか？
「諦めるしかない…」と自分を責めるのは、もう終わりにしましょう。
こんにちは！ 大家として長年、たくさんのご家族の住まいを見守ってきた「けんさん」です。
「立派な家を建てたけれど、ローンの返済で家族旅行も行けなくなった…」
これ、本末転倒だと思いませんか？ 私もそう思います。
だって、家の価値って、ピカピカの設備や最新のデザインだけじゃない。そこでどんな笑顔が生まれるか、どんな思い出が作れるかで決まるって、私はいつも感じているんです。
特に、最近は家づくりを検討されている方からこんな相談をよくいただきます。
「高橋さん（仮名）という、32歳の会社員の方からの話ですよ。
彼は今、第二子が生まれるのを機に注文住宅を検討し始めたばかり。
奥様の希望である「吹き抜け」や「アイランドキッチン」を叶えてあげたいって、住宅展示場を回って夢を膨らませていたんです。
でもね、見積もりを見て、青ざめちゃうわけですよ。「え、こんなにかかるの…？」って。
「何かを諦めなければならない」と自分を責めて、奥様にも申し訳ない気持ちでいっぱいになっているって聞きました。
そう、ネットで見る「坪単価〇〇万円〜」なんていう情報、あれって、なんだか都合のいい部分だけを切り取って見せてるみたいで、信じられないですよね。
実際に、土地から購入して35坪くらいの家を建てようと思ったら、結局いくら必要になるのか。上物費用だけじゃなくて、付帯工事とか諸費用とか、「見えない費用」がどれくらいあるのか。
具体的な数字が分からなくて、資金計画が立てられないって、本当によく聞く話です。
だからこそ、今日は僕が長年の経験と、実際に最近家を建てた方々のリアルな声をもとに、土地なし35坪の注文住宅で、本当にかかる総額と、その内訳を包み隠さずお話ししようと思います。
「諦めるしかない」って思っている高橋さん、そして同じように悩んでいるあなたに、「諦めるのではなく、工夫で叶える方法があるんだよ」「高い素材を使わなくても、センスの良い空間は作れるんだよ」っていうことを伝えたい。
肩の荷を、少しでも下ろしてあげられたら、けんさん、嬉しいな。
さあ、一緒に「後悔しない、賢い家づくり」の第一歩を踏み出してみましょう！
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結局いくら？土地なし35坪の注文住宅、リアルな総額と内訳を大公開！
はい、お待たせしました！ 結論からいきましょう。
土地から購入して、延床面積35坪程度の注文住宅を建てる場合のリアルな総額。
これはね、地域や土地の条件、選ぶハウスメーカーや工務店、設備グレードによって大きく変わるっていうのが大前提なんだけど、ざっくりとした相場で言うと…
- 土地代：1,000万円～3,000万円（地域差が激しいけど、今回は中央値として見ていきましょう）
- 建物本体価格（上物）：2,200万円～2,800万円（坪単価60万円～80万円で計算）
- 付帯工事費：300万円～700万円
- 諸費用：200万円～400万円
これらを全部合わせると、総額で約3,700万円～6,900万円くらいを見ておくのが、現実的なラインだとけんさんは思います。
どうですか？ ネットで見た「坪単価30万円台から！」なんていうキラキラした数字とは、全然違いますよね？
そうそう、これが「坪単価の嘘」の正体なんです。
「坪単価の嘘」って何？ なぜネットの情報は信用できないの？
「坪単価は水面上のわずかな部分。水面下には巨大な付帯工事費や諸費用、隠れたコストという『氷山』が隠されており、全体を把握しないと『タイタニック号』の悲劇になりかねないよ」
これ、僕がいつも家づくりを考えている人に話す例え話なんです。
ネットやハウスメーカーの広告で見る「坪単価〇〇万円」っていうのは、ほとんどの場合、建物本体の工事費の一部しか指していません。
言ってみれば、コース料理で「メインディッシュの肉の原価」だけを提示しているようなもの。
前菜（地盤調査）、デザート（外構）、飲み物（諸費用）、サービス料（設計・監理費）まで含めて初めて『総額』になるのに、そこが隠されているんです。
なぜそんなことをするのか？
- 集客のため： やっぱり、最初の数字が安ければ安いほど、みんな興味を持つじゃないですか。
- 変動要素が多いから： 土地の条件や、お客さんの要望で大きく変わる部分は、最初から言いにくいっていう側面も。
でもね、この「見えない費用」を知らないまま家づくりを進めると、後から「え、これも！？」「これも必要だったの！？」ってなって、予算オーバーになってしまうんです。
高橋さんもね、きっとこの「坪単価の魔法」にかかりかけていたんじゃないかな。
だから、今日この「氷山」の全体像をしっかり見て、賢く家づくりを進めていきましょう。
上物（建物本体）費用：35坪で2,200万円～2,800万円が現実的
まず、一番分かりやすい建物の本体価格について。
延床面積35坪の家を建てる場合、坪単価60万円～80万円くらいで見ておくのが現実的です。これ以下だと、かなりローコスト住宅寄りの仕様になることが多いですね。
- 坪単価60万円の場合： 35坪 × 60万円 ＝ 2,100万円
- 坪単価80万円の場合： 35坪 × 80万円 ＝ 2,800万円
この幅は、ハウスメーカーと工務店の違い、使う素材や設備、デザインの複雑さによって大きく変わります。
ハウスメーカーと工務店の違いって？
- ハウスメーカー： 大手が多く、規格化された住宅やパッケージプランが豊富。品質や工期が安定している半面、自由度が低いことや、広告費などが上乗せされるため、坪単価が高めになる傾向があります。
- 工務店： 地域密着型が多く、自由度が高く、デザインや素材にこだわった家づくりがしやすいです。価格もハウスメーカーより抑えられることもありますが、会社によって品質や技術力にばらつきがあります。
高橋さんが奥様のために叶えたい「吹き抜け」や「アイランドキッチン」。
「けんさん、これってやっぱり高くなるんでしょ？」
そう思いましたよね？ でもね、これも工夫次第なんですよ。
例えば、吹き抜けは確かに床面積が減るけど、開放感が出て、部屋数を削ることでコストダウンに繋がることもあります。天井を高くするだけでも、吹き抜けのような広がりは演出できますしね。
私のおすすめは、吹き抜け部分の窓の配置を工夫すること。冬の低い日差しを取り込んで、家全体を暖かくするパッシブデザインを取り入れれば、光熱費の節約にも繋がって、結果的に家計も助かるんです。
そして、アイランドキッチン。
確かに立派なキッチンセットは高い！ でも、本当に大切なのは、そこで家族みんなが笑顔で料理できる空間じゃないかな。
僕が貸していた賃貸物件に住んでいたご家族がね、「高いキッチンセットよりも、家族で並んで料理ができる広さの方が大切だった」って教えてくれたことがあるんですよ。
だから、既製品の豪華なアイランドキッチンにこだわらず、造作でカウンターを兼ねたシンプルなものにする、あるいは既製品でも、背面収納を工夫してコストを抑える、なんていう選択肢もあります。
見栄を張るためのお金は削っていい。その分を、「家族の思い出作り」や「将来の安心」に回せるような、真に賢い家づくりの知恵を使いましょうね。
僕が伝えたいのは、浮いた予算を家族旅行や子供の教育費、老後の資金に回せるような、そんな家づくりの工夫なんです。
高橋さんも、奥様と「何を一番大切にしたいか」をもう一度話し合ってみてください。
見落としがちな付帯工事費：300万円～700万円は見ておこう
さて、ここからが「氷山」の水面下、多くの人が見落としがちな費用です。
建物本体価格と同じくらい、いや、時にはそれ以上に家計を圧迫することもあるのが、この付帯工事費なんです。
「え、これって建物代に含まれてるんじゃないの？」って思っちゃいますよね？
いやいや、それが違うんですよ。
主な付帯工事項目と費用の目安
- 地盤改良工事：100万円～300万円以上
- これが一番大きいかもしれないですね。土地の状況によっては、地盤が弱くてそのままでは家が建てられないことがあります。土地契約後、地盤調査の結果で判明することが多く、予期せぬ大きな出費になるんです。僕の物件でも、過去に200万円以上かかったケースがありました。
- 外構工事：100万円～300万円
- 駐車場、庭、フェンス、門扉、アプローチ、物置など。これも、ついつい後回しにしがちだけど、実際住んでみたら絶対必要になりますよね。シンプルなものでも100万円はあっという間です。
- 上下水道・ガス・電気引き込み工事：50万円～150万円
- 新しい土地に家を建てる場合、前面道路から敷地内にこれらのインフラを引き込む工事が必要です。すでに引き込み済みの土地なら安く済みますが、そうでない場合は結構な金額になります。
- 解体工事費（もしあれば）：50万円～200万円
- もし、古い家が建っている土地を購入した場合、その建物を解体する費用がかかります。これも結構な金額になりますよ。
- 造成工事費（もしあれば）：50万円～200万円以上
- 傾斜地や段差がある土地の場合、平らにしたり、土を盛ったりする造成工事が必要になります。これも土地の条件によって大きく変動します。
- その他：残土処理、仮設費用など
- 工事で出た土を処分する費用や、工事期間中に使う足場や仮設トイレの費用などもかかります。
どうですか？ これだけで、あっという間に何百万円も飛んでいっちゃうのが分かりますよね？
けんさんが賃貸物件をリノベーションするときも、見た目は綺麗になっても、地盤や配管といった「見えない部分」がしっかりしていないと、結局すぐに問題が出て、長く愛される物件にはならないということを痛感してきました。
家づくりも同じで、この付帯工事費は、まさに「縁の下の力持ち」。ここをケチってしまうと、後々大きなトラブルに繋がる可能性もあるので、しっかり予算を確保しておきましょうね。
忘れちゃいけない諸費用：200万円～400万円は確保を
さらに、もう一つの「見えない費用」が諸費用です。
これは、工事費用とは別に発生する、税金や手数料、保険料などのこと。
「え、まだあるの…？」って声が聞こえてきそうですね。でも、これらを忘れて資金計画を立てると、後で絶対に後悔します。
主な諸費用項目と費用の目安
- 土地・建物仲介手数料：土地価格の3%＋6万円＋消費税
- 不動産屋さんを通して土地を購入する場合にかかる手数料です。土地代が高ければ高いほど、この金額も大きくなります。
- 登記費用：30万円～50万円
- 土地や建物の所有権を自分に移すための登記にかかる費用です。司法書士さんへの報酬や登録免許税などが含まれます。
- 印紙税：数万円
- 売買契約書や工事請負契約書に貼る印紙代です。契約金額によって変わります。
- 住宅ローン諸費用：50万円～150万円
- これも結構大きいですよ。
- 事務手数料： 金融機関に支払う手数料。数万円～数十万円。
- 保証料： 保証会社に支払う費用。数十万円～百万円以上かかることも。
- 火災保険料： 数十万円（10年一括払いの場合など）。住宅ローンを組む際には必須です。
- 団体信用生命保険料： ローン金利に含まれていることが多いですが、これも見えないコストの一つ。
- これも結構大きいですよ。
- 固定資産税・都市計画税（初年度）：数十万円
- 不動産を所有するとかかる税金です。引き渡し時期によっては、初年度の清算金がかかることも。
- つなぎ融資手数料・利息（もし利用する場合）：数万円～数十万円
- 土地購入から建物完成・引き渡しまでの間に、土地代や着工金、中間金などを支払うために利用する融資です。これにも金利や手数料がかかります。
- 引越し費用・仮住まい費用：数十万円～100万円
- これも忘れがち！ 新居への引越し費用はもちろん、工事期間中に一時的に住む仮住まいの家賃や初期費用も必要になる場合があります。
どうですか、もうお腹いっぱいになりましたか？笑
でも、これらが全部、あなたの家の総額に含まれる現実なんです。
僕が長年、賃貸経営をしてきて思うのは、「家は建てて終わりじゃない。そこからが家族の歴史のスタート」ということ。
だから、目の前の「見栄え」や「豪華さ」だけじゃなくて、住んでからもずっと幸せが続くような、無理のない資金計画を立てることが、本当に大切なんですよ。
高橋さんも、奥様の希望を叶えたい気持ちはよく分かる。でもね、そのために将来の家族旅行や子供の教育費を削ってしまうのは、本末転倒じゃないかな。
浮いた予算を「家族の思い出作り」や「将来の安心」に回せるような、真に賢い家づくりの知恵を、ぜひここで手に入れてください。
後悔しない家づくりのために、今すぐできること
ここまで読んでくださって、ありがとうございます。
「うわー、こんなにお金がかかるんだ…」って、正直ゲンナリしちゃった人もいるかもしれませんね。
でも、安心してください。
この「リアルな総額」を知ったあなたは、もう「坪単価の嘘」に惑わされることはありません。
これは、後悔しない家づくりへの、大きな一歩なんです！
じゃあ、この現実を知った上で、今から何をすればいいのか。
1. 住宅会社には「総額込み」で具体的な見積もりを依頼する
「建物本体価格だけじゃなくて、地盤改良工事や外構工事、インフラの引き込み、登記費用、ローン手数料など、全て含んだ最終的な総額を教えてください！」
こう、はっきり伝えましょう。
複数社に同じ条件で依頼し、見積もりの内訳をしっかり比較するのがポイントです。どこまでが標準で、どこからがオプションなのか、一つ一つ確認してください。
僕が賃貸物件のリノベーションをする時も、複数の業者から見積もりを取るんですけど、金額が安すぎる場合は「どこか手を抜いているんじゃないか」と疑って、むしろ高くなる傾向にあるんですよ。
だから、安ければいい、ってわけじゃない。信頼できる業者を見つけるためにも、詳細な見積もりは不可欠です。
2. 早めに住宅ローンの事前審査を受ける
自分たちがいくらまで借りられるのか、目安を知っておくことは非常に重要です。
そして、借りられる金額と、無理なく返済できる金額は必ずしも一致しません。
ここ、めちゃめちゃ大事です！
「借りられるだけ借りちゃえ！」ってなると、後で家計を圧迫して、家族の笑顔が減っちゃうなんてことにもなりかねませんからね。
3. ファイナンシャルプランナー（FP）に相談する
もし、お金のプロに相談できるなら、ぜひFPさんに相談してみてください。
僕もね、賃貸経営で資金計画を立てるときは、いつもプロの意見を聞くようにしているんです。
FPさんは、あなたの家族構成、収入、ライフプラン（子供の教育費、老後資金など）を総合的に見て、「あなたにとって本当に無理のない予算はいくらなのか」を具体的にシミュレーションしてくれます。
これで、将来の不安がぐっと減りますよ。
4. 「本当に必要なもの」と「妥協できるもの」の優先順位をつける
高橋さんが奥様のために叶えたい「吹き抜け」や「アイランドキッチン」。
これらも、もちろん素敵な夢です。
でも、予算には限りがあるのも現実。
家族で話し合って、「これは絶対譲れない！」っていう部分と、「ここは工夫次第で、あるいは別の方法で妥協できるかな」っていう部分を明確にしてください。
例えば、
- 「アイランドキッチンは憧れるけど、壁付けでもカウンターを広くすれば、家族で料理できるかな？」
- 「豪華な造作棚は諦めて、おしゃれな既製品の収納で間に合わせよう！」
- 「外構は最初は最低限にして、予算ができたら少しずつ充実させよう！」
家は建てて終わりじゃない。そこからが家族の歴史のスタートです。
オーナー目線ならではの長期的な視点で、住んでからもずっと幸せが続くような家づくりを、ぜひ実現してください。
まとめ：後悔しない家づくりのために、この3つのことを覚えておこう！
今日お伝えしたかったこと、これだけは覚えておいてほしい、という内容をまとめますね。
- ネットの「坪単価」は信用するな！
あれは建物本体費用の一部しか示していない「氷山の一角」だよ。付帯工事費や諸費用を含めた「総額」で考える癖をつけよう。 - 土地なし35坪の注文住宅、リアルな総額は「約3,700万円～6,900万円」が目安！
内訳は、上物2,200万～2,800万円、付帯工事費300万～700万円、諸費用200万～400万円くらいを見ておくのが現実的だよ。 - 「見えない費用」を可視化し、賢く優先順位をつけよう！
地盤改良、外構、インフラ引き込み、ローン諸費用など、忘れがちな費用こそが総額を大きく左右する。家族の将来を見据えて、無理のない資金計画を立て、優先順位をつけて賢く予算配分することが、家族の笑顔を守る秘訣だよ。
高橋さんも、そしてこのブログを読んでくれたあなたも、もう「予算が足りない…」って自分を責める必要はありません。
「諦めるのではなく、工夫で叶える方法があるんだ」って、このブログを読んで、少しでもそう感じてもらえたら嬉しいな。
見栄を張るためのお金は削っていい。その浮いた予算で、家族旅行に出かけたり、お子さんの習い事を始めたり、将来のための貯蓄を増やしたり…。
そんなふうに、「家族の幸福度」を最大化できる家づくりを、心から応援しています。
もし、今回お話ししたことで「もっと詳しく知りたい！」とか「うちの場合はどうなるの？」なんて疑問が湧いてきたら、いつでも相談しに来てくださいね。
けんさん、いつでもあなたの味方だから！
「家づくりの不安、これで解決！」
今日の記事で、注文住宅のリアルな費用について、少しはクリアになったでしょうか？
けんさんの経験と知識が、あなたの家づくりを後押しできたら嬉しいです。
でも、家づくりはまだまだ始まったばかり。一つ一つの決断が、これからの家族の未来を左右します。
もっと具体的に、あなただけの家づくりについて相談したい、不安を解消したい、そんな方は、ぜひけんさんの個別相談へお越しください。
「家族の笑顔が続く家」を一緒に見つけましょう。
けんさんに個別相談する（無料）※この記事に記載されている費用相場は一般的な目安です。地域、時期、個別の条件によって大きく変動する可能性がありますので、必ず専門家にご相談の上、ご自身の具体的な資金計画を立ててください。
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