30代後半・貯金ゼロからのマイホーム計画って無理？学区死守！フルローン成功のリアル体験談

学区を変えたくない…
でも、貯金がない。
家を諦めるしかないの？

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そんなあなたへ、私の「奇跡」を教えます。

高橋さん、あなたも今、同じような気持ちでこのページを開いてくれたんじゃないかな。

「子供のために、この学区だけは変えたくない！」

「でも、30代後半になって貯金がほとんどない…どうしよう？」

住宅展示場って、夢の空間ですよね。キラキラ輝くモデルハウスを見て、

「こんな家に住めたら、家族みんな笑顔だろうな…」

って、奥様もきっと目を輝かせているはず。

でも、その後に渡された見積もりを見て、頭が真っ白になったんじゃないかな？

奥様の希望である「吹き抜け」や「アイランドキッチン」を叶えてあげたいけれど、

「何かを諦めなければならない」って、自分を責めてる高橋さんの姿が目に浮かぶよ。

そう、まさに私自身も数年前、全く同じ壁にぶち当たっていたんだ。

「貯金なしで家なんて、無謀だ！」

って、いろんな声が聞こえてくる中で、本当に不安で、夜も眠れなかったことを今でも鮮明に覚えてる。

でもね、諦める必要なんて、どこにもなかったんだ。

大丈夫、あなたもきっとできる。

私が大家として、そして一人の親として経験してきた「家族が笑顔になる賢い家づくりの知恵」と、実際に貯金ゼロからフルローンでマイホームを手に入れた「リアルな成功体験」を、今日は全部お話ししようと思う。

見栄を張るお金は削っていい。浮いた予算を家族の思い出や将来の安心に回せる、そんな真に賢い家づくりのヒントが、ここには詰まってるから。

「家は建てて終わりじゃない。そこからが家族の歴史のスタート」って、私はいつもそう考えてるんだ。

これから家を建てる人に、住んでからもずっと幸せが続くお手伝いをしたい。そんな想いで、今日はお話していきますね。

さあ、一緒に後悔しない家づくりの旅に出かけよう！

後悔しない家づくり、私と一緒に始めよう！

貯金なしで家を買うって、本当に「無謀」なの？

「30代後半で貯金がほとんどないのに、家なんて買えるわけない」

「頭金なしでフルローンなんて、銀行から相手にされないんじゃないか…」

きっと、こんな風に思ってるよね？

私もそうだったから、その気持ち、めちゃめちゃよく分かる。

周りの友達は、結婚した時に貯金を頑張って頭金を用意したり、実家からの援助があったりして、スマートに家を建てているように見えたんだ。

それに比べて自分は…って、正直、かなり落ち込んだ時期もあったよ。

実は、私と妻も貯金ゼロからのスタートだったんだ

隠さずに言うと、うちもね、家を建てようって決めた時、まとまった貯金はほとんどなかったんだ。

結婚式や新婚旅行、子供が生まれてからの教育費や生活費…そう、子育てって本当にお金がかかるよね。

それに、賃貸の家賃も安くなかったし、日々の生活を回していくのが精一杯で、なかなか貯金に手が回らなかったんだ。

でも、子供が小学校に上がる前に、どうしても今の学区で家を建ててあげたかった。子供たちが友達と離れたり、新しい環境に慣れる大変さを考えたら、それだけはどうしても避けたかったんだ。

だから、「貯金がないから無理」って決めつける前に、できることは全部やろう！って夫婦で決意したんだよ。

「貯金ゼロ＝不可能」じゃない、むしろチャンスな理由

一見すると不利に見える「貯金ゼロ」だけど、実はこれを逆手に取って、賢く家を建てるチャンスに変えることだってできるんだ。

① 低金利時代のメリットを最大活用！

• 今は歴史的な低金利時代が続いてるよね。金利が低いってことは、借りるお金が増えても、月々の返済額がそれほど跳ね上がらないってことなんだ。
• だから、もし「貯金ができてから」って待ってると、その間に金利が上がってしまって、結果的に損をする可能性だってあるんだよ。
• 頭金を貯める時間と、その間に支払う賃料を考えたら、今借りてしまった方が賢いケースも、実は結構あるんだよね。

② 手元資金を残す賢さ

• 「頭金は多い方が安心」ってよく言われるけど、手元に現金を残しておくことの重要性も忘れてはいけないよ。
• 例えば、引越し費用、新しい家具家電の購入、予期せぬ病気や怪我、失業…人生って何があるか分からないからね。
• もし頭金に全財産を投入してしまって、いざという時に困ったら、それは本末転倒だと思わない？
• フルローンで借りることで、手元に緊急予備資金を残せるって考えたら、これもひとつの賢い選択なんだ。

③ 学区死守という「最強の動機」

• そして何よりも、高橋さんの「子供の学区を変えたくない」という強い想い。これ、実はね、住宅ローン審査においても、あなたの「返済意欲」として評価されることがあるんだ。
• 「家族のために、何がなんでもこの家を手に入れるんだ！」っていう強い意志は、どんな数字よりも説得力があるものなんだよ。
• 金融機関だって、結局は「しっかり返済してくれる人」に貸したいわけでしょ？その強い動機は、きっと伝わるはずさ。

【核心】フルローン・諸費用込みで借りるってどういうこと？

さて、ここからが本題だね。

「貯金がないのに、家本体の費用だけじゃなくて、諸費用まで借りられるものなの？」

って、みんなが一番知りたいことだと思うんだ。

結論から言うと、条件次第では可能だよ。

でも、そのためには、いくつか知っておくべきことがあるんだ。

住宅ローンの基礎知識、ちょっとだけね

まず、住宅ローンには大きく分けて2種類あるって知ってるかな？

• 住宅ローン本体： これは、家そのものの購入費用や建築費用を借りるお金のことだね。
• 諸費用ローン： 住宅ローンとは別に、家を買うときに発生する色々な費用を借りるためのローンのこと。または、住宅ローン本体に諸費用分を上乗せして借りることもできるんだ。

昔は「住宅ローンは家本体の費用だけ」っていうのが一般的だったけど、最近は「諸費用もまとめて借りられるプラン」が増えてきてるんだ。

フルローンとオーバーローンって何が違うの？

よく耳にする「フルローン」と「オーバーローン」。この違い、意外と知られてないんだけど、すごく大事だから説明するね。

• フルローン：
  • これは、家の購入価格の全額を借り入れることを指すよ。例えば、3000万円の家を買うのに、頭金を全く出さずに3000万円を借りるケースだね。
  • この場合、諸費用は自己資金で払うか、別途諸費用ローンを組む必要があるんだ。
• オーバーローン：
  • これは、家の購入価格に加えて、諸費用まで含めて借り入れることを指すんだ。つまり、3000万円の家を買うのに、諸費用500万円も合わせて3500万円を借りるようなケースだね。
  • 「貯金なしで家を建てたい」って考えてる高橋さんの場合は、このオーバーローンを検討することになることが多いかな。

オーバーローンは、借り入れ額が大きくなる分、月々の返済額も増えるし、審査も厳しくなる傾向にあるから、慎重な検討が必要だよ。

「諸費用」って、どれくらいかかるの？意外とバカにならないから要注意！

家本体の価格ばかりに目が行きがちだけど、この「諸費用」が結構な曲者なんだ。

一般的に、新築注文住宅の場合、家の価格の5%～10%くらいと言われてるよ。

例えば、3,000万円の家なら、150万円～300万円くらいは諸費用で必要になるってことだね。

どんなものがあるか、具体的に見てみようか。

• 登記費用： 土地や建物の所有権を登記するための費用。司法書士さんにお願いする報酬も含まれるよ。
• 印紙税： 売買契約書や金銭消費貸借契約書（住宅ローンの契約書）に貼る税金のこと。
• 融資手数料・保証料： 銀行にローンを組んでもらうための手数料や、保証会社に保証してもらうための費用だね。これ、結構高い場合もあるんだ。
• 火災保険料・地震保険料： 万が一の災害に備える保険。長期契約だと結構な金額になるよ。
• 不動産取得税： 家を建てたり買ったりしたときに一度だけかかる税金。
• 仲介手数料： 不動産会社を通じて土地を購入する場合などにかかる費用。
• その他： 引越し費用、新しいカーテンや照明、家具家電の買い替え費用なども忘れないでね。これらも入れると、さらに出費は膨らむよ。

どう？結構かかるでしょ？

だからこそ、この諸費用をどうするかが、貯金なしでの家づくりではめちゃくちゃ大事なポイントなんだ。

審査突破の鍵はココ！銀行が見ているポイントを徹底解説

「貯金がないのに、本当に銀行が貸してくれるの？」

これが一番の不安だよね。でも大丈夫、銀行が見ているのは「貯金額」だけじゃないんだ。

ここから、金融機関がどんなところをチェックしているのか、私の経験も踏まえて、コッソリ教えちゃうね。

「貯金がなくても、ここを見られてる！」

銀行が最も重視するのは、ずばり「安定した返済能力があるか」なんだ。

貯金がなくても、今後きちんと返済を続けてくれる人には、喜んでお金を貸してくれるから安心して。

① 年収と返済負担率

• これがね、一番重要視されるポイントと言っても過言じゃない。
  • 「年収に対して、無理のない返済額かどうか」を銀行は厳しくチェックするんだ。
  • 一般的に、年収に占める年間返済額の割合（返済負担率）が、30%～35%以内に収まっているかが目安と言われてるよ。
  • でもね、これはあくまで目安。実際の生活費や教育費は家庭によって全然違うから、できれば20%～25%くらいに抑えるのが、住んでからもずっと幸せに暮らすための秘訣だと私は思うな。
• 夫婦で共働きなら、夫婦合算でローンを組む「ペアローン」や「収入合算」も検討してみて。これだと借り入れ可能額を大幅に増やせる可能性があるよ。
• FP（ファイナンシャルプランナー）に相談して、将来を見据えたライフプランシミュレーションをしてもらうのは、絶対におすすめ。自分たちでは気づけないリスクや、より賢い返済計画を立てられるからね。

② 勤続年数と雇用形態

• 「安定した収入」の証明として、勤続年数も大切だよ。
• 一般的には、勤続3年以上が目安と言われているけど、最近は転職も増えてるから、柔軟に対応してくれる銀行も増えてるんだ。
• 正社員であることはもちろん有利だけど、公務員や大企業の社員は特に評価が高い傾向にあるね。派遣社員や契約社員の場合も、必ずしも不利になるわけではないから、まずは相談してみることが大事だよ。

③ 信用情報（クレカ、ローン履歴）のチェック方法

• ここ、めちゃめちゃ大事！「過去にクレジットカードの支払いを滞納したことはないか？」とか、「携帯電話の分割払いを遅れたことはないか？」とか、銀行はあなたの信用情報を徹底的にチェックするんだ。
  • 「え、そんなところまで見られてるの！？」って思うかもしれないけど、本当だよ。
  • 「信用情報機関」っていうところに、あなたの借り入れや返済の履歴が全部記録されてるんだ。
  • もし過去に滞納があったりすると、審査に通りにくくなる可能性があるから、事前に自分の信用情報を確認しておくことを強くおすすめするよ！
  • （CIC、JICC、KSCなどの信用情報機関で開示請求ができるよ。インターネットで簡単にできるから、ぜひ調べてみてね。）

④ 自己資金「以外」でアピールできること

• 貯金がなくても、アピールできることはたくさんあるんだ。
• 夫婦合算収入： 先ほども話したけど、夫婦の収入を合わせることで、返済能力を高く評価してもらえる可能性があるよ。
• FPのアドバイス： 専門家と一緒に立てた、現実的でしっかりした返済計画を提出することで、「この人は計画性があるな」と好印象を与えられるんだ。
• 将来性： もし高橋さんの会社が、今後成長が見込める業界だったり、昇給のチャンスがあるなら、それもポジティブな要素になることもあるよ。

ここだけの話、銀行によって審査基準は全然違うんです

「この銀行じゃダメだったけど、別の銀行では通った！」

なんて話、よく聞くでしょ？そう、金融機関によって審査基準は本当にバラバラなんだ。

• ネット銀行：
  • 金利が低い傾向にあるから魅力的だよね。でも、審査は結構シビアなことが多いかな。
  • 手続きもオンライン中心だから、自分で情報収集したり、書類を揃えたりする手間はかかるけど、手間を惜しまなければ、賢い選択になるかも。
• 地方銀行や信用組合：
  • 地域密着型だから、個別の事情をしっかり聞いてくれることが多いんだ。
  • 「貯金は少ないけど、この地域で長く暮らしたい」っていう高橋さんのようなケースだと、親身になって相談に乗ってくれる可能性が高いよ。
  • 私たち夫婦も、最終的には地方銀行の担当者さんが、本当に親身になってくれて、細かなアドバイスをくれたおかげで、スムーズに借り入れができたんだ。
• フラット35の活用法：
  • これは、国がサポートしてくれる住宅ローンで、「頭金なしでもOK」な上に「勤続年数の制限が緩やか」だったりするんだ。
  • 金利は全期間固定だから、将来の金利上昇リスクを心配しなくていいっていう安心感もあるよね。
  • ただし、住宅の技術基準が厳しかったり、団体信用生命保険（団信）が任意加入だったりする点も知っておこう。

とにかく、複数の金融機関に足を運んで、正直に自分の状況を話して相談してみること。これが審査突破への一番の近道だよ。

金利って、結局どうなの？変動？固定？私の選び方

住宅ローンを組む上で、金利選びはめちゃめちゃ重要だよね。

「0.1%の違いなんて大したことないでしょ？」

って思うかもしれないけど、これがね、数十年単位で考えると、数百万円単位の差になることもあるんだよ。マジで。

0.1%の違いが未来を変える！

住宅ローンの金利には、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」があるのは知ってるよね。

• 変動金利：
  • その名の通り、金利が市場の状況に合わせて変動するタイプ。
  • メリットは、今は金利がめちゃめちゃ低いこと。固定金利より、月々の返済額が少なくなることが多いんだ。
  • デメリットは、将来金利が上がった時に、返済額が増えるリスクがあるってこと。これが一番の不安要素だよね。
  • 「もし金利が上がったらどうしよう…」って心配する高橋さんの気持ち、痛いほどよく分かるよ。
• 固定金利：
  • 借入期間中ずっと金利が変わらないタイプ。
  • メリットは、返済額が常に一定だから、家計の計画が立てやすいこと。将来の金利変動を心配しなくて済むっていう、この安心感は大きいよね。
  • デメリットは、変動金利に比べて、今の金利はやや高めであること。もし金利が上がらなかった場合、変動金利の方が総支払額が少なくなる可能性もあるんだ。
  • 「フラット35」なんかは、全期間固定金利の代表的なローンだね。
• 「ミックスローン」って知ってる？
  • これは、借り入れを二つに分けて、変動金利と固定金利を組み合わせる方法なんだ。
  • 例えば、「半分は低金利の変動金利にして、残りの半分は固定金利でリスクヘッジする」みたいなやり方だね。
  • 両方のいいとこ取りができる可能性があるから、これも選択肢として考えてみてほしいな。

住宅ローンアドバイザーと組むべき理由

正直、金利選びってめちゃくちゃ難しいよね。私も頭を抱えたよ。

「結局どっちがいいの？」って、答えが出ないまま時間だけが過ぎていく…ってことになりがち。

だからこそ、住宅ローンアドバイザーやFP（ファイナンシャルプランナー）の専門家と組むのが、めちゃくちゃ重要なんだ。

• シミュレーションの重要性：
  • 彼らは、今の金利状況はもちろん、過去の動向や将来の予測も踏まえて、「もし金利が0.5%上がったら」「1%上がったら」といった具体的なシミュレーションをしてくれるんだ。
  • これを見ることで、「変動金利のリスクは、うちの家計でどこまで許容できるのか」が明確になるから、精神的な安心感が全然違うよ。
• 将来のライフプランと合わせた考え方：
  • 「子供の教育費が一番かかる時期はいつか？」「自分たちの老後資金は？」「もし、どちらかの収入が減ったら？」
  • 住宅ローンアドバイザーは、家を買ってからの何十年先までのライフプラン全体を見据えて、最適な金利タイプや返済計画を一緒に考えてくれるんだ。
  • 目の前の金利の低さだけでなく、長期的な視点で「家族の幸せ」を守るための選択をサポートしてくれる、まさに心強い味方だよね。

自分たちだけで悩まずに、プロの力を借りる。これも賢い家づくりのひとつだよ。

貯金なしでも「家族の笑顔」を叶えた私の家づくりエピソード

ここからは、私自身の「貯金なしからの家づくり」のリアルなエピソードを話させてほしいな。

大家として数多くの入居者様と接してきたからこそ分かるんだけど、家の価値って「豪華な設備」ではなくて、そこで「どんな笑顔が生まれるか」で決まるって、本当にそう思うんだ。

高橋さんも、奥様の希望である「吹き抜け」や「アイランドキッチン」を叶えてあげたいって思ってるよね？

デザイン性を諦める必要は、全くないよ。

見栄を張らない！賢い選択で叶えた「吹き抜け」と「アイランドキッチン」

うちもね、妻が「広いリビングに吹き抜けが欲しい」「子供と一緒に料理ができるアイランドキッチンがいい！」って言ってたんだ。

住宅展示場で見たモデルハウスは、どれもこれも超豪華で、確かに素敵だった。

でも、あの設備をそのまま再現しようと思ったら、とんでもない金額になるわけでしょ？

「ああ、うちには無理だな…」って、一度は諦めかけたんだけど、私は大家として、長年賃貸物件のリノベーションも手がけてきた経験があったんだ。

その経験から言えるのは、「高い素材を使わなくても、センスの良い空間は作れる！」ってことなんだ。

• 吹き抜けの工夫：
  • 豪華なシャンデリアや複雑なデザインは諦めて、シンプルな構造と大きな窓で、開放感と明るさを最大限に引き出すことにしたんだ。
  • 壁紙も、真っ白なものを選んで、視覚的な広がりを演出。家具も低めのものを選んで、空間を広く見せる工夫をしたよ。
  • 「これで十分じゃないか！」って、妻もめちゃくちゃ喜んでくれたんだ。
• アイランドキッチンの賢い選び方：
  • ハイブランドのシステムキッチンは、本当に目が飛び出るような値段がするよね。
  • うちが選んだのは、機能はしっかりしてるけど、デザインがシンプルなメーカーの標準品。
  • で、その周りの壁材や照明、食器棚を少しおしゃれなものにしたり、DIYで飾り棚を作ったりしたんだ。
  • そうするとね、全体の雰囲気が一気にセンスアップして、まるでオーダーメイドのキッチンみたいに見えるんだよ。
  • 「高いキッチンセットよりも、家族で並んで料理ができる広さの方が大切だった」って、妻が言ってた言葉が忘れられないな。本当にその通りなんだ。

浮いたお金は、その年に家族みんなで憧れだった沖縄旅行に行ったんだ！子供たちの最高の笑顔を見たら、「見栄を張らなくて本当に良かった」って心から思ったよ。

家は建てて終わりじゃない。そこからが家族の歴史のスタート

私が長年賃貸経営をしてきて、入居者さんたちの人生の節目を見てきた経験から、強く思うことがあるんだ。

新築時はピカピカでも、使い勝手の悪い部屋はすぐに退去されてしまう。

でも、築年数が古くても、知恵と工夫でリノベーションされた部屋は、長く愛され続けるんだ。

入居者様が結婚し、子供が生まれ、巣立っていく。

その人生の節目を見守りながら、「どんな家なら家族の仲が深まるか」をずっと考えてきた。

私の物件に住んでいた学生さんが、社会人になって結婚して、またうちの物件に戻ってきてくれた時があったんだ。

「ここで育った思い出があるから、自分の子供もここで育てたい」って言ってくれてね。

これって、単なる建物の価値じゃなくて、その場所で生まれた「思い出」や「笑顔」が、次の世代にも繋がっていくっていうことなんだと思う。

高橋さんも、今から建てる家で、子供たちがどんな思い出を作っていくか、想像してみてほしいな。

業者利益のための家づくりじゃなくて、住む人の「人生の幸福度」を最大化するための、コストとデザインのバランス感覚には絶対の自信があるんだ。

貯金がなくても、賢く工夫すれば、最高の「家族の笑顔」が生まれる家を建てることは、本当に可能だよ。

まとめ：貯金ゼロでも、賢く家を建てるための3つのステップ

どうだったかな？

「貯金がないから無理…」って思ってた気持ちが、少しでも「もしかしたらできるかも！」って変わってくれたら、めちゃくちゃ嬉しいな。

最後に、今日お話しした中で、高橋さんにこれだけは覚えて帰ってほしい「賢く家を建てるための3つのステップ」をまとめるね。

① 家計の徹底的な「見える化」

• まずは、自分たちの家計の現状をしっかり把握すること。過去3ヶ月～半年の収支を洗い出して、無駄な支出はないかチェックしてみてほしいな。家計簿アプリを使ったり、FPに相談したりするのもすごく有効だよ。
• これが、銀行へのアピール材料にもなるし、何より住んでからの安心に繋がるからね。

② 複数金融機関での「情報収集と相談」

• 「一社でダメだったから諦める」なんて、もったいない！ネット銀行、地方銀行、信用組合など、複数の金融機関を回って、正直に状況を話して相談してみてほしい。
• 特に、地域の金融機関は、親身になって相談に乗ってくれることが多いから、ぜひ足を運んでみてほしいな。フラット35も選択肢の一つとして検討しよう。
• そして、自分の信用情報を事前に確認しておくことも忘れずにね！

③ 住宅のプロと「信頼関係を築く」

• 住宅ローンアドバイザーやFP、そして資金計画に強い工務店やハウスメーカーの担当者など、信頼できるプロの力を借りることが、成功への一番の近道だよ。
• 彼らは、あなたたちのライフプランに合った最適な解決策を一緒に考えてくれる、最高のパートナーだから。
• 私自身の経験も、彼らとの出会いがなければ、今の家は建っていなかったと思う。

「家は建てて終わりじゃない。そこからが家族の歴史のスタート」

この言葉を胸に、高橋さんの家族が、住んでからもずっと幸せに暮らせるマイホームを手に入れられるよう、心から応援しているよ！

もし、もっと具体的に「うちの場合はどうなんだろう？」って疑問に思ったら、いつでも私に相談してくれていいからね。経験者として、全力でサポートするよ。

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